خیلی از ایرانی‌ها درباره قبرس شمالی فقط تبلیغات می‌بینند: اقساط بلندمدت، ساحل زیبا، امنیت، درآمد ارزی و زندگی آرام. حق هم می‌شود داد. سال‌ها در تبلیغات ماهواره و اینستاگرام فقط رویای زیبا فروخته شده و کمتر کسی واقعیت‌ها را توضیح داده است. این مطلب صادقانه نوشته شده تا قبل از خرید، تصویر کامل‌تری داشته باشید و با آرامش تصمیم بگیرید.
اشتباه اول: انتخاب ملک فقط بر اساس اقساط یا ظاهر پروژه
وقتی از ایران می‌آیید و شهرک‌های بزرگ با استخر و پارک آبی و سالن‌های ورزشی را می‌بینید طبیعی است که هیجان‌زده شوید. شرایط اقساط چند ساله هم جذاب است. این پروژه‌ها برای زندگی شخصی، خانه تعطیلاتی یا اجاره بلندمدت مناسب هستند و امکانات خوبی دارند.
اشتباه زمانی اتفاق می‌افتد که خریدار انتظار سود سریع از فروش دارد. وقتی سازنده هر سال واحد جدید عرضه می‌کند، خریدار چرا باید واحد دست دوم را نقد بخرد؟ معمولا فروش طولانی می‌شود یا با قیمت پایین‌تر انجام می‌شود. پس قبل از انتخاب باید مشخص شود هدف خرید چیست: زندگی، تعطیلات یا سرمایه‌گذاری و فروش.
برای سرمایه‌گذاری بهتر است سراغ پروژه‌هایی بروید که تعداد واحد محدود دارند، سابقه ساخت قابل اعتماد دارند، موقعیت قوی دارند و رقابت مستقیم با عرضه انبوه ندارند.
👈راهنمای صفر تا صد خرید ملک در قبرس شمالی
اشتباه دوم: ندانستن هزینه‌های جانبی و مالیات‌ها
قیمت ملک تنها هزینه خرید نیست. قبل از هر تصمیم باید این موارد در نظر گرفته شود تا خریدار غافلگیر نشود:
مالیات خرید
هزینه انتقال سند
هزینه ثبت قرارداد در اداره مالیات
هزینه تمبر دولتی
هزینه اتصال اشتراک آب و برق
شارژ سالانه شهرک و نگهداری مشاعات
👈 توضیح کامل با مثال در این لینک
وقتی هزینه‌ها شفاف باشد، خریدار نه شوکه می‌شود و نه پشیمان.
اشتباه سوم: بی‌توجهی به نوع سند
نوع سند یکی از مهم‌ترین معیارهای خرید ملک است. در قبرس شمالی برای خریداران خارجی دو نوع سند معتبر وجود دارد:
سند ترک
سند معتبر است و امکان انتقال به نام خریدار خارجی وجود دارد.
سند اکسچنج
این سند نیز معتبر است و از نظر حقوقی و مالکیتی قابل انتقال است.
هر دو نوع سند فوق، کاملا رسمی، توسط قبرس شمال و جنوب و جوامع بین الملل به رسمیت شناخته می شود.
نکته استنثنا: ممکن است سند زمین شهرک از دو نوع بالا باشد اما محل شهرک در بعضی مناطق نزدیک مراکز حساس مانند نظامی یا پتروشیمی باشد که در این صورت سند به نام خارجی صادر نمی‌شود.
خریدار می‌تواند استفاده کند، اجاره دهد و حتی قرارداد فروش بنویسد، اما سند رسمی به نام او صادر نمی‌شود. خیلی از خریداران اروپای غربی، شمال اروپا، روسیه و اوکراین همین مدل را انتخاب می‌کنند چون هدفشان زندگی یا فروش نیست و با بودجه کمتر واحد بزرگ‌تر یا لوکس‌تر می‌خرند.
اما کسی که قصد سرمایه‌گذاری، فروش یا گرفتن اقامت دارد باید حتما ملك با سند ترک یا اکسچنج که قابلیت انتقال به فرد خارجی دارد بخرد.
روش درست این است که کپی سند زمین از سازنده گرفته شود و در اداره ثبت اسناد استعلام رسمی انجام شود تا وضعیت حقوقی ملک شفاف باشد. تمام این مراحل را پس از انتخاب پروژه با حضور خود شما و نماینده قانونی شرکت ما انجام می شود تا خیال شما کاملا راحت باشد.
اشتباه چهارم: خرید ملک برای اقامت بدون برنامه مالی بعد از آن
خیلی‌ها فکر می‌کنند همین که ملک بخرند و اقامت بگیرند، همه چیز حل است. اما اقامت فقط شروع مسیر است. اگر پس از دریافت اقامت شغل رسمی نداشته باشید، اداره مهاجرت انتظار دارد منابع مالی مشخص داشته باشید. معمولا رسوب حساب بانکی بررسی می‌شود تا مشخص باشد هزینه‌های زندگی تامین است. هدف این قانون جلوگیری از مشاغل غیرقانونی و مشکلات اجتماعی است.
به محض اینکه فرد شاغل رسمی باشد و نام او در اداره کار ثبت شود، دیگر اداره مهاجرت گردش حساب را به هیچ عنوان بررسی نمی کند، چون منبع درآمد شما مشخص است.
بعضی افراد می‌گویند بعد از آمدن کار پیدا می‌کنم. اگر تخصص داشته باشید و زبان بدانید منطقی است. اما اگر تخصص نداشته باشید مشاغل معمولی قابل دسترس هستند: صندوقدار، فروشنده، خدمات، کافی‌شاپ یا دلیوری. برای این مشاغل باید به زبان ترکی مسلط بود چون ارتباط با مشتری روزانه است.
در حال حاضر یعنی آبان 1404 – نوامبر 2025: حقوق پایه نزدیک 50 هزار لیر است و پس از کسر بیمه و مالیات 44.546 لیر می‌شود. این مبلغ برای زندگی متوسط کافی است اما پرداخت اقساط پوندی معمولا سخت است.
در مقابل اگر تخصص داشته باشید فرصت‌های کاری واقعی در دو بخش وجود دارد:
صنعت ساخت‌وساز که ده ها زیرمجموعه دارد از معمار، طراح داخلی و خارجی، نقاشی، تاسیسات، برق‌کاری، محوطه‌سازی، خدمات پس از تحویل، تا عکاسی، فیلم‌برداری و تولید محتوا و ده عنوان دیگر
دوم صنعت پر رونق قبرس شمالی یعنی هتلداری و گردشگری: پذیرش، مدیریت، امور کازینو، آشپز حرفه ای، برنامه‌های تفریحی، مارکتینگ، تولید محتوا، آرایشگر، ماساژور، آی‌تی و ده ها شغل دیگر
در بسیاری از مشاغل تخصصی معمولا حقوق به دلار یا پوند پرداخت می شود و هزینه‌های روزمره به لیر است که ترکیب جذابی برای زندگی است.
جمع‌بندی این بخش: اگر بدون تخصص و بدون شناخت از بازار کار وارد شوید و تصور کنید اقساط پوندی را از ماه اول پرداخت می‌کنید، ممکن است به فشار مالی برسید. اما اگر درآمد مشخص یا مهارت شغلی داشته باشید، قبرس می‌تواند تجربه‌ای آرام و امن باشد.
اشتباه پنجم: تهاتر ملک ایران با ملک قبرس بدون درک واقعیت‌های بازار
خیلی از مردم ایران سرمایه‌شان را به ریال نگه نمی‌دارند؛ طلا، دلار، خودرو، ملک یا زمین. طلا و دلار را در یک ساعت می‌شود نقد کرد، ماشین کمی بیشتر، اما در حال حاضر ملک و زمین در ایران نقدشوندگی سخت‌تری دارند، مخصوصاً وقتی فرد عجله داشته باشد برای خرید ملک در قبرس. در این شرایط خیلی‌ها به یک راه سریع فکر می‌کنند: ملک ایران را با یک ملک در قبرس تهاتر می‌کنم.
اول از همه، تهاتر به خودی خود، کار بدی نیست. در بسیاری از معاملات، تهاتر انجام می‌شود و نتیحه رضایت بخشی هم دارد. زیرا به طور دائم برخی سرمایه‌گذاران ایرانی در قبرس، واحدهای در حال ساخت می‌خرند، بعد از تحویل با حاشیه سود 20 الی 80 درصد می‌فروشند و در بعضی موارد تهاتر هم قبول می‌کنند. این یک مدل واقعی از معامله و سرمایه‌گذاری است. پس خیلی وقت ها واحدهای ارزنده ای در مارکت هست که تهاتر با ایران را قبول می کنند.
اما مشکل تهاتر کجاست؟
نکته اول: تهاتر یعنی بازار انتخاب شما کوچک می‌شود
وقتی نقد یا اقساط ملک می‌خرید، تعداد انتخاب‌ها بسیار زیاد است. پروژه‌های پیش‌فروش، واحدهای آماده، ساحلی یا شهری، آپارتمانی یا ویلایی، سازنده‌های مختلف و فروشندگان ایرانی یا خارجی. اما در تهاتر، مخاطب شما محدود می‌شود به ایرانی‌هایی که در قبرس ملک دارند و دقیقاً به ملک شما در ایران علاقه نشان دهند. یعنی از هزاران گزینه می‌رسید به چند نفر و قدرت انتخاب و چانه‌زنی کم می‌شود.
نکته دوم: معمولاً در تهاتر ملک‌های ضعیف پیشنهاد می‌شوند
کسی که ملک خوب دارد و لوکیشن عالی و سند شفاف، خیلی راحت نقد می‌فروشد. پس طبیعی است که برای تهاتر اقدام نکند. به همین دلیل اغلب پیشنهادهای تهاتر مربوط به ملک‌هایی است که فروش سخت دارند، مدت‌هاست آگهی شده‌اند، لوکیشن مناسبی ندارند یا وضعیت سند و آینده منطقه مشخص نیست. در این حالت ممکن است یک ملک قابل قبول در ایران با یک ملک ضعیف در قبرس جایگزین شود و خریدار بعدها ناراضی باشد.
نکته سوم: ظاهر معامله همیشه حقیقت را نشان نمی‌دهد
بعضی افراد تصور می‌کنند اگر طرف مقابل تهاتر می‌پذیرد، یعنی معامله جذاب است. اما باید سؤال ساده‌ای پرسید: اگر ملکش خوب است، چرا نقد نمی‌فروشد؟ گاهی فقط فروش زمان‌بر است. اما گاهی موضوع جدی‌تر است. قیمت غیرواقعی، سند نامشخص، آینده مبهم منطقه یا کیفیت ساخت ضعیف. خیلی از خریداران بعدها می‌گویند کاش بررسی دقیق‌تری انجام می‌دادم.
جمع‌بندی صادقانه
تهاتر می‌تواند معامله خوبی باشد اگر بررسی کامل انجام شود: سند، وضعیت حقوقی، آینده منطقه، قیمت کارشناسی واقعی، نقدشوندگی ملک و قرارداد دقیق. اگر تهاتر فقط به‌خاطر عجله یا فرار از فروش ملک ایران انجام شود، احتمال دارد نتیجه مطلوبی نداشته باشد.
خرید ملک چه نقد باشد، چه اقساط و چه تهاتر زمانی امن است که تصمیم با آگاهی گرفته شود. بسیاری از افراد با همین روش در قبرس واحدهای ارزشمند خریده‌اند اما تفاوت آنها این بوده که همه جوانب را بررسی کرده‌اند و با آگاهی اقدام کرده‌اند.
جمع‌بندی نهایی
قبرس شمالی برای خیلی از خریداران انتخابی عالی و امن است، اما فقط زمانی که تصمیم با شناخت کامل انجام شود. اگر قبل از خرید بدانید نوع سند چیست، پروژه مناسب سکونت است یا سرمایه‌گذاری، هزینه‌های جانبی چقدر است، اقساط پوندی متناسب با وضعیت مالی شما هست یا نه و اگر درباره تهاتر بررسی دقیق انجام دهید، احتمال اشتباه بسیار کم می‌شود.
این کشور می‌تواند گزینه‌ای آرام، امن و سودآور باشد، به شرط آنکه انتخاب با چشم باز انجام شود.
