در دههی اخیر، خرید ملک در خارج از کشور به یکی از موضوعات پربحث میان ایرانیها تبدیل شده است. افزایش ارزش ارزهای خارجی، افت ارزش ریال و دشواریهای سرمایهگذاری داخلی باعث شده بسیاری از مردم به فکر خرید ملک در کشورهایی مانند ترکیه، قبرس شمالی، امارات و گرجستان بیفتند. اما همزمان با رشد این علاقه، یک واقعیت هم وجود دارد: بخش بزرگی از متقاضیان، در آخرین مرحله تصمیمگیری دچار تردید میشوند. چرا؟ چون حجم اطلاعات ضدونقیض، تبلیغات اغراقآمیز و تجربههای متفاوت باعث شده تصمیمگیری در این زمینه برای بسیاری از ایرانیان پیچیده و همراه با ترس از اشتباه باشد.
آمار و روند خرید ملک توسط ایرانیان در خارج
مطابق گزارشهای رسمی ترکیه (TÜİK)، ایرانیها در برخی سالها در میان نخستین گروههای خریداران خارجی بودهاند و از ۲۰۲۲ به بعد با افزایش تقاضای روسها، ترکیب رتبهبندی تغییر کرده است. در امارات نیز طی سالهای اخیر، بازار املاک رشد چشمگیری تجربه کرده است؛ اگرچه دادههای تفکیکشده بر اساس ملیت در دسترس عموم نیست. دادههای آژانسهای محلی در قبرس شمالی نشان میدهد در پنج سال گذشته تعداد ایرانیان دارای ملک ثبتشده بیش از سه برابر شده است.
عوامل اقتصادی و مالی تردید
اصلیترین عامل تردید، ناهماهنگی درآمد و هزینه به ارز خارجی است. خرید ملک در خارج از کشور معمولاً به ارزی مانند پوند یا دلار انجام میشود و اقساط نیز بر همین اساس تعیین میگردد. وقتی درآمد فرد به ریال است، کوچکترین نوسان در نرخ ارز میتواند فشار مالی سنگینی ایجاد کند. همین موضوع بسیاری از متقاضیان را در مرحلهی تصمیمگیری متوقف میکند.
از طرف دیگر، افرادی که به امید کسب سود سریع از بازار ملک وارد میشوند، در بیشتر مواقع تصویر دقیقی از مالیاتها، هزینههای جانبی، زمان نقدشوندگی یا ریسک پروژهها ندارند. ما بهطور دقیق در این مقاله تمام مالیاتها، هزینههای ثبت، انتقال و حتی هزینهی تمبر را توضیح دادهایم:
👉 انواع مالیاتها در قبرس شمالی
واقعیتهایی که در تبلیغات گفته نمیشود (قبرس شمالی)
در بیشتر تبلیغات مربوط به خرید ملک در قبرس شمالی فقط بخشهای رؤیایی ماجرا نمایش داده میشود: سواحل آبی، ساختمانهای لوکس و اقساط بلندمدت. اما واقعیت زندگی بعد از خرید کمتر گفته میشود و به همین دلیل است که مردم حق دارند در تصمیمگیری تردید داشته باشند.
در گام نخست باید دانست اگر قرار است اقساط پرداخت شود، این اقساط معمولاً به پوند است. در نتیجه، لازم است منبع درآمد خریدار نیز به پوند یا دلار باشد. بسیاری از خریداران با خود میگویند: «به آنجا میروم و شغل پیدا میکنم». اما در عمل اگر فرد تخصص مشخصی در دو حوزهی اصلی قبرس شمالی، یعنی ساختوساز یا گردشگری نداشته باشد، پیدا کردن شغل دشوار است و زمان میبرد. به همین دلیل ما همیشه توصیه میکنیم هزینهی زندگی سال اول را همراه خود داشته باشید تا تحت فشار مالی قرار نگیرید.
در مقابل، اگر فرد در حوزههای مرتبط با ساختوساز یا گردشگری مهارت داشته باشد، شرایط کاملاً متفاوت است. بازار کار در این دو بخش فعال و متنوع است و دهها شغل زیرمجموعه را دربر میگیرد: از نقاش، معمار، برقکار، تکنسین تأسیسات استخر گرفته تا طراح، تولیدکنندهی محتوا، مدیر شبکههای اجتماعی و توسعهدهندهی وبسایت برای شرکتهای ساختمانی و هتلها. در چنین شرایطی فرد میتواند به پوند یا دلار درآمد داشته باشد و همزمان هزینههای روزمره را به لیر پرداخت کند، ترکیبی منطقی و سودآور.
تجربه ترکیه و درسهایی برای سایر کشورها
در ترکیه، ملکی که یکبار برای دریافت اقامت یا پاسپورت استفاده شده باشد، برای خریداران بعدی دیگر چنین مزیتی ندارد. اگرچه فروش آن به خارجیان ممنوع نیست، اما در عمل خریداران خارجی دیگر تمایلی به خرید ندارند، چون دیگر امکان دریافت اقامت از طریق آن ملک وجود ندارد. بنابراین خریدار بعدی معمولاً از میان شهروندان ترک خواهد بود و معامله با قیمتی پایینتر انجام میشود.
این تجربه بهخوبی نشان میدهد چرا باید پیش از خرید، قوانین اقامت، مالیات و محدودیتهای انتقال مالکیت را بهطور دقیق مطالعه کرد.
مثال واقعی از قبرس شمالی
در همین قبرس شمالی، تجربهها نشان دادهاند که انتخاب پروژهی مناسب تفاوت بزرگی ایجاد میکند. برای نمونه، خریدارانی بودهاند که واحدی را با حدود ۸۰ هزار پوند پیشخرید کردهاند، پروژه طی دو تا سه سال تکمیل شده و تنها یک سال پس از تحویل، همان واحد بین ۱۳۰ تا ۱۵۰ هزار پوند خریدار داشته است. دلیل آن، انتخاب پروژهای معتبر با اقساط کوتاهتر (حدود دو سال) و کیفیت بالاتر بوده است.
اما در مقابل، پروژههایی که اقساط بلندمدتتر (پنج تا هشت ساله) و قیمت پایینتر دارند، معمولاً رشد قیمتی خاصی تجربه نمیکنند. بهطور مثال، واحدهای استودیو و یکخوابه در چنین پروژههایی با قیمت ۵۰ تا ۸۰ هزار پوند عرضه میشوند، اما چون شرکت سازنده بهطور مداوم فازهای جدید میسازد و همان شرایط اقساط را ادامه میدهد، خریدار بعدی ترجیح میدهد مستقیماً از شرکت خرید کند نه از مالک قبلی. منظور این نیست که این شهرکها یا لوکیشنها بد هستند؛ برعکس، برای زندگی و یا اجاره دادن بسیار مناسباند، اما اگر هدف کسب سود از فروش باشد، این نوع پروژهها انتخاب درستی نیستند.
در مقابل، در پروژههای خوشنامتر و محدودتر، استودیوها معمولاً ۱۲۰ تا ۱۶۰ هزار پوند قیمت دارند و شرایط پرداخت سختگیرانهتر است، اما همین محدودیت باعث رشد واقعی قیمت میشود. بنابراین اگر هدف سرمایهگذاری است، پروژههای کوتاهمدت و معتبر انتخاب منطقیتری هستند.
درآمد ارزی از طریق اجاره (Rental Income)
یکی از بزرگترین مزیتهای قبرس شمالی برای خریداران، امکان کسب درآمد پوندی از طریق اجارهی کوتاهمدت است. البته این موضوع در همهی نقاط صدق نمیکند؛ فقط برخی مناطق ساحلی پتانسیل اجارهی مستمر و سودآور دارند، بهویژه در نزدیکی دریا یا مجموعههای تفریحی، با دسترسی مناسب و تقاضای پایدار.
فرایند همکاری با شرکت مدیریت اجاره از عقد قرارداد آغاز میشود. در ابتدای همکاری از ویلا یا آپارتمان فیلم و عکس تهیه میشود و این فایلها هم نزد شرکت میماند و هم نسخهای از آن در قرارداد مالک ثبت میشود. این کار برای اطمینان دوطرفه است تا اگر روزی تصمیم گرفتید همکاری را تمام کنید، ویلا دقیقاً مثل روز اول و بدون هیچ خسارتی به شما تحویل داده شود.
پس از آن، شرکت تمام امور را مدیریت میکند: بازاریابی و تبلیغ در وبسایتهای اقامتی بینالمللی مانند Booking و Airbnb، پاسخگویی به مهمانان، رزرو، تحویل و تحویلگیری کلید، نظافت، رسیدگی به امور جاری و تسویهحسابها. در صورت مشاهده هرگونه خرابی یا نقص، وسیلهی آسیبدیده تعویض میشود و گزارش به مالک ارسال میگردد. در مقابل این خدمات، شرکت مدیریت اجاره کارمزدی مشخص و نسبتاً کوچک بابت خدمات و مسئولیتهایش دریافت میکند.
هر زمان که مالک قصد استفاده شخصی داشته باشد، کافی است حدود ۱۰ روز پیش از تاریخ سفر اطلاع دهد تا بازهی موردنظر در تقویم رزرو مسدود شود و ملک در اختیار او قرار گیرد.
نتیجهی این مدل آن است که مالک میتواند در ایران اقامت داشته باشد و در کنار حفظ اصل سرمایه، ماهانه درآمد پوندی دریافت کند. علاوه بر جریان نقدی اجاره، خود ملک نیز بهدلیل قرارگیری در مناطق مناسب، پتانسیل رشد قیمتی دارد و معمولاً از روندهای مثبت بازار بهرهمند میشود.
عوامل فرهنگی و روانی در تردید ایرانیها
بخش مهمی از تردید ایرانیان ریشه در فرهنگ مالی و تجربههای تاریخی دارد. در جامعهی ایران، سرمایهگذاری معمولاً با واژههایی مثل امنیت، ریسک و اعتماد گره خورده است. سالها تورم، نوسان ارز، تجربههای تلخ از سرمایهگذاری داخلی و شکست بسیاری از افراد در بورس ایران باعث شده ذهن ایرانی در تصمیمگیری مالی بسیار محتاط و محافظهکار باشد.
از منظر روانشناسی رفتاری، سه عامل مهم بر این تردید تأثیر میگذارند:
- ترس از پشیمانی (Regret Aversion): بسیاری از خریداران میترسند بعد از خرید بفهمند گزینهی بهتری وجود داشته یا قیمت کاهش یافته است.
- سوگیری تأییدی (Confirmation Bias): افراد بیشتر دنبال اطلاعاتی میگردند که تصمیم اولیهشان را تأیید کند؛ اگر یکی دو تجربهی منفی از دیگران بشنوند، بهسرعت کل بازار را خطرناک تلقی میکنند.
- اثر تجربههای اطرافیان: در فضای ایران، شنیدن چند تجربهی منفی از آشناها یا اقوام، اثر روانی بیشتری دارد تا صدها تجربهی مثبت ناشناخته.
از دید جامعهشناسی نیز، بخش زیادی از جامعهی ایران هنوز خرید ملک در خارج را نوعی مهاجرت میداند، نه سرمایهگذاری. به همین دلیل، فردی که قصد خرید ملک برای درآمد ارزی دارد، از سوی اطرافیانش با پرسشهای نگرانکننده روبهرو میشود: «میخواهی بروی آنجا زندگی کنی؟»، «میتوانی بفروشی؟»، «مطمئنی کلاهبرداری نیست؟». همین فشارهای ذهنی و اجتماعی گاهی مانع تصمیمگیری منطقی میشود.
جمعبندی صادقانه
اگر بودجهی کافی دارید یا درآمد شما ارزی است، مثلاً به پوند یا دلار حقوق دریافت میکنید یا درآمدتان در ایران همزمان با نرخ ارز افزایش پیدا میکند، قبرس شمالی میتواند بهشت باشد: کشوری آزاد، امن و آرام، با مردمی صمیمی و کیفیت زندگی بالا. در اینجا امنیت به معنای واقعی وجود دارد؛ میتوانید درِ خانه را باز بگذارید یا خودرو را بدون قفل در خیابان پارک کنید.
اما اگر سرمایهی محدودی دارید و اقساط پوندی را باید از محل درآمد ریالی پرداخت کنید، بدون تردید قبرس شمالی برایتان به جهنم تبدیل میشود؛ نه بهخاطر کشور یا مردمش، بلکه بهدلیل تصمیمی که بدون شناخت و برنامه گرفته شده است.
در نهایت، خرید ملک در خارج از کشور یعنی خریدِ آگاهی. کسی که واقعیتها را میشناسد، هدف و توان مالی خود را دقیق محاسبه میکند و از مشاوران قابل اعتماد راهنمایی میگیرد، هم از سود مالی بهرهمند میشود و هم از آرامشی که در کمتر جای دیگری میتوان یافت.
